太惨！2个月去化不足一成！2020年，苏州这些楼盘为什么卖不动？！
2020年的年末，苏州楼市依然很平静。
新房市场上，可售住宅套数已经超过7万套，达到历史最高库存，但仍然有楼盘持续取证或准备拿证；二手房市场上，单链家网的可售房源就有9.7万套，成交却不见起色。
纵观这一年的苏州新房市场，“冷热不均”是最好的一个概括词，既有千人抢房、开盘售罄的大热神盘，也有无人问津、去化困难的滞销盘。
前者有如上东区PRO、大境天成这样的热门盘，但只占少数；而市场上大部分新房楼盘都属于后者，其中有一些楼盘尤为不好卖……
今天，我们就来盘一盘2020年那些典型的“不好卖”新房楼盘。
01
绿景公馆1898
三个半月网签率不足30%！
说到绿景公馆1898，对楼市不够熟悉的人可能都没听说过。
楼盘位于姑苏区横塘驿路88号，就在友联大厦旁。整个小区体量很小，只打造了3栋高层，在2018年1月份被拍下，却拖了很久不入市，生生熬成了现房。
效果图
直到今年9月17日，绿景公馆1898终于领证，共计136套房源一次性入市，建面约97-143㎡，备案均价约3.5万/㎡。
从价格上来说，绿景公馆1898约3.5万/㎡的均价是有优势的，项目周边仁恒公园世纪、海胥澜庭的二手房挂牌均价已经高达4.6-4.8万/㎡，倒挂相当明显。
再加上周边没有其他新房在售，项目面对的竞争并不大。
但事实却是，绿景公馆1898的销售情况并不好。
截至目前，距离项目领证已经过去了将近3个半月，绿景公馆1898的136套房源只网签完成了3套，网签中房源也只有37套，整体网签率约29.41%。
绿景公馆1898
1-3#网签图
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灰色已网签，黄色网签中，绿色未网签，下同
那么，绿景公馆1898为什么卖得不好呢？
首先，项目体量较小，难以形成成熟的社区氛围，各种配套设施也相对单调，不知道后期管理能否跟上。
其次，小区旁边就是西环快速路和苏福快速路，虽然交通方便，但也正因为靠近高架，噪音比较大，据了解小区并没有很好的隔音措施。
当然，最关键的原因还在其位置上。
虽然绿景公馆1898属于姑苏区，但其实是位于姑苏区与高新区的交界区域，处于姑苏区边缘；而且区域板块界面较差，周边工厂比较多，居住环境复杂。
拥有老城区情结的人可能对此买单，但大部分人还是会存在抵触心理。
再加上项目在宣传上似乎并没有花太多力气，导致不少人都不了解这个项目，销售结果自然就不太理想。（花这个钱，去买平江新城不香吗？）
02
中介渠道、打折优惠齐上阵
荣盛甫上一年只卖了6成！
荣盛甫上，是吴中甪直的地王盘，也是一个“老大难”项目。
2019年的最后一天，荣盛甫上拿到了项目首批房源预售证，共计6栋装修洋房，建面约109㎡、117㎡，均价约24533元/m²，之后一年时间内再未领证。
这个价格，比板块内当时在售的楼盘普遍高出2000元/㎡。
效果图
到现在，距离荣盛甫上领证已经过去整整一年，项目的销售情况如何？
从网签数据来看，荣盛甫上共计254套住宅中，已网签房源114套，网签中房源47套，还有93套房源未网签，准网签率约63.39%。
荣盛甫上
2#、3#、6#网签图
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荣盛甫上
5#、8#、9#网签图
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大概60%的网签率看起来似乎还不错，但要考虑到这是荣盛甫上整整一年的销售成果，真的很难称得上“好卖”。
而为了卖出更多的房子，荣盛甫上还一度出动渠道、分销，各种优惠信息、特价房层出不穷……
图片来自网络
虽然不好卖，但不得不承认荣盛甫上的品质还是不错的，楼间距40多米的纯洋房社区、自带中央空调+地暖+3M净水系统的高标准装修，以及尺度舒适的户型，产品相当优秀。
归根结底，项目最大的难点主要有两个：一是价格，二是位置。
价格方面不用多说，250-300万/套的门槛价远高于板块内其他楼盘，这样的总价段可以在苏州买到不少比甫上性价比更高的项目。
位置方面，荣盛甫上已经靠近昆山了，而且周边配套严重不足、城市界面非常落后，步行可达范围的配套只有大富豪ktv和一家便利店。
值得注意的是，价格不可能大降，周边界面短时间内也不会有大的改善，这成为荣盛甫上的两大“硬伤”，并将伴随着整个销售过程。
荣盛甫上，看来只能慢慢卖了……
03
金地自在春晓
2个月卖了不到一成！
今年浒墅关板块的新房，都不太好卖，其中新入市的金地自在春晓表现尤为明显。
10月21日，金地自在春晓领取了项目所有房源预售许可证，主力户型面积约106㎡、116㎡，备案均价约24286元/㎡，装修交付。
11月16日，我们统计过一次项目的网签情况，发现其在领证将近1个月后，竟然完全没有网签释放。
而截至目前，距离项目领证已经过去了2个月又10天，网签情况有所好转吗？
据网站信息显示，金地自在春晓当前已网签房源0套，网签中房源也只有27套，准网签率约8.28%，远低于同一天领证的云熹花园。
其中1#、2#仍然没有网签释放。
金地自在春晓
1-3#、5-6#网签图
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金地自在春晓
4#、7#网签图
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金地自在春晓的开盘遇冷离不开大环境的影响。
我们都知道，今年北新区的利好还是比较多的，从轨交3号线的开通，到形成永旺、宜家、开市客、迪卡侬齐聚的商业格局，曾一度带动周边新房销售。
但这样的影响是有限的，这也就导致板块大部分成交集中在永旺周边，浒墅关大码头周边的几个项目销售情况都不太好。
图源见水印
除此之外，金地自在春晓面对的竞品实在太多了，买房人面多这么多楼盘，往往会眼花缭乱、非常纠结。
洛克公园价格便宜，内部有泳池、篮球场等设施；运河与岸精装修带地暖，户型也好；弘阳上熙是现房；苏悦湾户型也不错……在这样的背景下，金地自在春晓并没有足够的亮点能够脱颖而出。
由于时间、文章篇幅限制（网签系统总是崩掉），本次文章仅选取了姑苏区、吴中区、高新区中3个颇具代表性的难卖楼盘。
关于这3个项目的滞销原因，大家可以在评论区留言补充。至于其余三个区域的后续更新，欢迎评论区点名具体楼盘，我们会选取部分参考哦~
注：本文网签数据截至发稿前，手动统计数据可能存在细微误差，仅供参考。
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